分譲マンション老朽化の問題。マンション建替え円滑化法と都の支援。建替アドバイザー制度の創設。住宅供給公社が所有して、現在建設困難となっている用地の活用。

〇長橋委員　私も簡潔にご質問させていただきたいと思いますが、私は、分譲マンション、最近非常に大きな話題になっておりますが、いわゆる老朽化の問題でありますし、管理の問題、建てかえの問題でございます。
　マンション建替え円滑化法がいよいよ十二月から施行される。今まで、建てかえたくてもなかなか、組合の位置づけであるとか、運営のルールであるとか、そういったものが不明確であったり、権利関係をどうすればいいのかということで進まなかったことが、一歩これから前進する。東京都としても、既にその対応策についてはさまざまご検討だと思いますので、それについてご質問させていただきたいと思います。
　資料によりますと、都内の分譲マンションのストック数が約七十万戸になったと。十年前が四十二万戸、十年前に比べて一・六倍にはね上がっている。都心に行きますと、区によっては、二倍、三倍になっている区もあるようでございます。一方で、老朽マンションの急増というのがあわせてありますし、また居住者の高齢化、今後大きな問題でありますし、今後の住宅政策の緊急の課題である、こういうふうに思うわけでございます。
　そこでまず、決算でございますので伺いますが、十三年度に実施しましたマンション施策というのはどういうものがあるのか、教えていただきたいと思います。
　その上で、実際のマンションの管理に従事している人たちとか居住者、こういう人たちの現場の声を十分に聞くということが大変大事だと思いますけれども、その点ではどのように考えているか、ご答弁をお願いいたします。

〇松田民間住宅施策推進担当部長　十三年度は、主にマンションの適切な維持管理を支援するための施策を行ってきております。具体的には、維持管理についての基本的事項や、計画的な修繕につきましてまとめましたガイドブック等による普及啓発、市区町村への相談窓口の設置、マンションの維持管理に関しまして、専門家を現地に派遣する管理アドバイザー制度による支援などがございます。
　また、これらの施策の実施に当たりましては、管理組合の団体や管理会社の団体など、分譲マンションにかかわる関係団体の代表との協議会を設けまして、必要な情報交換を行ってきております。十三年度は、本協議会、部会を含めて八回開催をいたしております。

〇長橋委員　今、ご答弁がありました、ご説明がありました、この協議会、マンション管理の協議会だと思いますが、また部会、十三年度は八回開催したということでございますけれども、この協議の内容、また、部会はどのぐらいあって、どういう部会があるのか、ご説明をお願いいたします。

〇松田民間住宅施策推進担当部長　この協議会は、正式名称を東京都分譲マンション管理・建替え協議会と申しまして、分譲マンションに係る関係団体、具体的に申しますと、不動産関係、宅建業関係、管理業の関係など民間の事業者の代表や組合の代表の方々、公社、公団、区市の代表など、行政機関も含めた協議会でございます。十三年度に設置されておりまして、協議会の部会として、維持管理部会と建替え・改修部会を設置いたしております。
　この部会におきまして、それぞれ相談体制のネットワーク整備や、分譲マンションの維持管理に対します支援策ですとか、都や区の建てかえや維持管理に関する取り組みの紹介、それから、参加団体同士の取り組みの情報交換など、幅広い取り組みを行っているところでございます。

〇長橋委員　さまざまな関係団体が集まって協議会や部会で検討されている、こういうことでございますけれども、特に、相談体制の充実といいますか、これは大事だと思いますし、個々のマンションの現場の相談体制、実際は区市町村の相談担当者がやるのであると思いますけれども、この相談体制の充実については、ご付言されたんですけれども、もう少し具体的にどのようなことがあったか、お教え願いますか。

〇松田民間住宅施策推進担当部長　相談体制につきましては、先ほどご紹介申し上げましたが、区市町村にそれぞれ相談のための窓口を設置いたしております。また、都におきましても、既に平成十二年度から管理アドバイザー制度を発足させておりまして、現地に派遣いたしまして、専門的な見地から相談業務を推進しているところでございます。

〇長橋委員　今、管理アドバイザーが現地へ赴いていると。実際、日常的に、また、きめ細かい対応ということでは、基礎的自治体である区や市が、いろいろな意味でつながりを持ってご相談に乗っているかと思います。その相談能力の向上といいますか、また、相談体制の充実をぜひ図っていただければ、こういうふうに思います。
　次に、適切な維持管理ということで、平成十二年度に我が党も一生懸命推進いたしまして、マンション管理適正化法が成立いたしました。また、十三年度からマンション管理制度がスタートして、管理ということが非常に大きく取り上げられてきたわけですけれども、都内のマンション管理士の登録数が、およそ千人以上いるということで聞いております。マンション管理士の活用についてはどのように考えているか、お答えをお願いします。

〇松田民間住宅施策推進担当部長　都では、先ほどご説明申し上げましたマンション管理アドバイザー制度を平成十二年度から既に実施してきておりますが、今後は、新たに創設されましたマンション管理士に管理アドバイザーをお願いするなど、その積極的活用を図ってまいりたいと存じます。

〇長橋委員　次に、維持管理することによって老朽化を防げるということもあるわけですけれども、一方で、どうしても建てかえ時期を迎えた老朽マンションというのがあるわけでございます。その対応についてでございますけれども、現在、その一つの目安といいますか、築三十年を超えるマンションが四万四千戸ある、こういうふうに書いてありました。十年後には、これが一気に二十万戸になる。年々ふえていくわけでございます。これだけ大量の老朽マンションの存在が、今後大きな社会問題になってくることは間違いないわけでございますけれども、この点について都の基本的な認識、どのようにお考えでしょうか、お願いします。

〇松田民間住宅施策推進担当部長　今後、大量の老朽マンションが建てかえ時期を迎えようとしておりますが、そのまま放置されれば、居住環境や防災面での深刻な問題が発生するということが予想されます。これらのマンションにつきまして、適切な改修または建てかえが行われる必要がございますが、特に建てかえを進めるにつきましては、諸手続が繁雑であることに加えまして、居住者の合意形成が非常に困難な現状がございます。このため、マンションの建てかえの円滑化のための方策は、都市再生と居住環境の向上の観点から重要と認識しております。

〇長橋委員　建てかえに当たって、老朽化とあわせて、やっぱり居住者の合意形成が非常に困難である、こういうことでございますけれども、そういう居住者の合意形成を解決していく。いろんな権利関係であるとか、また、基本計画をどう立てたらいいのかということだと思います。本年六月にマンション建替え円滑化法が制定されて、今後施行されるわけですけれども、建替組合の設立や、権利変換手法による関係権利の円滑な移行等を内容とするこの円滑化法の成立によって、良好な居住環境を備えたマンションへの建てかえが円滑に進むことが非常に期待されているわけでございます。
　都としても、この円滑な建てかえを推進するための独自の支援の取り組みが、東京は特に必要ではないかと思いますが、ご意見をお願いいたします。

〇松田民間住宅施策推進担当部長　都としての円滑な建てかえを推進するための独自の支援策について具体的に申し上げますと、まず、本年七月に、老朽共同住宅の建てかえを促進するために容積率の緩和を行う、総合設計制度が創設されております。住宅局といたしましては、居住者の合意形成を支援するとともに、建てかえ事業が円滑に行われますよう、建替アドバイザー制度の創設、建てかえ期間中の仮住居としての都営住宅等の提供を、十二月の法施行にあわせて行うこととしております。さらに、建てかえを進めるための手順や要点などを管理組合向けにわかりやすく解説しました建てかえガイドブックの発行を、今年度中に行うこととしております。

〇長橋委員　都独自の施策として、建替アドバイザー制度の創設、こういうことでありますけれども、これが、一番困難である居住者の合意形成の対策としてある、こういうことでございます。ただ、合意形成ということになりますと、建てかえをしよう、こういう発意があってから決議するまで、さまざまな場面が想定されるわけでございます。基本計画を立てる、また、もう直前までいって、事業者はどこにするのかというようなことがあるかと思います。そうなってくると、かなり専門的な知識、そういうのが必要になってくるんじゃないかと思いますけれども、建替アドバイザーについては、どのような人材を考えているのか、また、どのような具体的なアドバイスをしていくのか、教えていただきたいと思います。

〇松田民間住宅施策推進担当部長　建替アドバイザーにつきましては、一級建築士や、権利調整や資金計画に関する専門家である再開発プランナーにお願いすることを考えております。建替アドバイザーの業務といたしましては、マンション建替え円滑化法の説明や、建てかえに関する支援策の紹介、また、合意形成の進め方について具体的なアドバイスをするということを考えております。

〇長橋委員　ぜひ、この建替アドバイザーの有効な活用、また、住民の皆さん、管理組合の皆さんに徹底をお願いしたいと思います。
　最後に、マンション問題をお伺いしていますけれども、東京において最も集中的に、また先鋭的にあらわれることでございますので、マンション問題イコール東京の住宅政策の最大の問題である、こういうふうに思うわけでございます。今後、急速に進む居住者の高齢化、また管理の面でも、建てかえ実施に当たってさまざまな困難が出てくるわけであります。そういう意味で、今後の大きな課題でありますけれども、五年後、十年後を見通した場合に、このマンション施策というのは長期的に取り組んでいかなきゃいけないし、また、早急にいろんな支援策を考えていかなきゃいけないと思いますけれども、取り組む姿勢について、また、どう考えるか、お答え願います。

〇井上民間住宅部長　先ほど来ご議論のございますように、都内の分譲マンションは、都民の主要な居住形態として、都内にもう定着してございます。そういう状況でございますので、今後、マンションを良好なストックとして維持管理して、さらに円滑に建てかえる、こういうことが東京を初め大都市の重要な行政課題であるということは十分認識してございます。しかしながら、一方では、分譲マンションは個人の財産であることもまたこれ事実でございまして、本来的には、維持管理や建てかえは区分所有者、管理組合が主体となって取り組むべきものだろうとも思っております。
　そうはいいながら、実際問題として、先ほど来、先生のご指摘もございますように、なかなか居住者全員の合意をとることが困難であるとか、あるいは、マンションですので、共用部分があって、その扱いにいろいろ苦慮するとか、高齢化がマンションでも進んでいるとか、こういったような集合住宅ならではの解決すべき課題がまた散在している、たくさん積み上がっている、こういうこともまた、私どももわかっております。
　したがいまして、東京都は、今まで、区分所有者、管理組合への側面的な支援を継続して実施してきましたが、ただいま担当部長がご説明、ご答弁申し上げましたように、今後、各種の施策を重層的に実施いたしまして、長期的な視点を踏まえて、総合的なマンション対策を積極的に推進していこうと思っております。

〇長橋委員　マンション建替え円滑化法が十二月ということでございますので、それに対して東京都はより一層の支援策をやっていただきたいと思いますが、その上で忘れてならないのは、やはりマンション管理組合のご意見、声、居住者の声－－住んでいる人たちの財産であるわけですけれども、そういうのを本当に良好なものとして守っていく、こういうことをぜひ忘れないでいただきたいと思います。ぜひ現場の声をさらに聞いていただきたい、こう思いますので、よろしくお願いいたします。
　次に、簡単に……。
　お伺いしますところによると、住宅供給公社の未利用地がある、こういうふうにお伺いしまして、それについてご質問させていただきます。
　先ほど、真木副委員長からもお話が、住宅供給公社はありましたけれども、住宅供給公社が所有して、現在建設困難となっている用地があるというふうに聞いておりますが、どのような用地があり、その面積、広さですね、また取得時期についてはどうなっているのか、お伺いいたします。

〇小林地域住宅部長　事業化されていない長期保有地といたしましては、八王子の大谷地区約二十四万六千平方メートル、大柳地区約七万八千平方メートルなど五地区、合計約六十五万九千平米となってございます。取得開始の時期でございますが、大谷地区が昭和四十二年、その他の地区が昭和四十年代後半となっております。

〇長橋委員　六十五万九千平米が建設困難な用地として未利用地になっている、そういうことでございます。六十五万九千平米という広大な用地が、昭和四十年代から三十年以上続いているわけでございますけれども、どうしてこのような状況になったのか、その理由をお尋ねしたいと思います。

〇小林地域住宅部長　理由でございますが、地区によりそれぞれございまして、例えば、地元市との住宅建設に係る事業化の協議が調わなかったこと、また、事業予定地内の一部に民間の敷地が残されていること、さらには、用地取得後、地元市から土地区画整理事業等の計画が示されまして、その計画の進捗に合わせて事業化や用地の処理を行うことが求められてきたことなどでございます。

〇長橋委員　いろんな理由があるわけですけれども、そうした長期未利用地、保有地というのですか、現在、この多くは更地のままになっているのではないかと思いますが、何かに活用されているんでしょうか。公明党が、我が党が提案した三宅村の「げんき農場」なんかは、ここの地域でやっているとお伺いしていますけれども、そのほか、どういった活用がされているのか、お伺いいたします。

〇小林地域住宅部長　長期保有用地のうち八王子市の大谷地区につきましては、ただいまの三宅村「げんき農場」、それから多摩動物公園の牧草栽培用地、八王子市の運動場等として、また、大柳地区につきましても、牧草栽培用地や運動場として都や市などに貸し付けを行って活用を図っているところでございます。

〇長橋委員　三十年以上にわたってそれらの用地を、若干ですけれども、そういった形で活用している。これも本当に、この六十五万九千平米のうちではごく一部であるわけでございまして、これ以外にもいろんな残地があるとお伺いしまして、それなら、駐車場であるとか市道等、いろんな形で活用されて－－主な長期保有地が五カ所ある、こういうふうにお伺いしましたけれども、それらの用地を保有しているということは、当然、固定資産税や都市計画税がかかってくるわけで、これらについてはどれくらい払っているのか、お答え願います。

〇小林地域住宅部長　長期保有用地の固定資産税、都市計画税につきましては、平成十三年度におきまして、八王子市大谷地区が約三千九百万円など、五地区の合計で約六千三百万円となってございます。
　なお、多摩動物公園の牧草栽培用地ですとか市の運動場などに全部を貸し付けております大柳地区につきましては税の負担がなく、また、一部について貸し付けを行っている大谷地区については減額をされているというところでございます。

〇長橋委員　毎年、固定資産税や都市計画税を六千三百万円払っているわけで、大変な金額になるわけでございます。そういった意味で、公社のこの長期保有地、今のいろいろな活用というのはあくまで、三宅村「げんき農場」も暫定措置でありますし、そのほかのところも、期限が決まっていないものもあるかもしれませんけれども、暫定ということでございます。そういった意味ではなくて、民間への売却など、また、都でどういったものに活用していくのかということを含めて、特に売却などの処理を図るべきであると思います。三十年間も使っていないものを、今後どう使うかというよりは、やはり売却を中心に図っていくべきだと思います。
　この資料をいただきますと、民間への売却というのが、この三年間、十年度と十三年度の面積で、六十五万九千のうちわずか三千八百平米しか民間には売却されていないわけで、いろんな事情があるかと思いますけれども、売却の処理についてはどう考えていますか。お答え願います。

〇小林地域住宅部長　長期保有用地の処理につきましては、これまでも、委員からお話がありましたように、民間への売却等をしてございまして、公社においては、民間への売却を基本方針として現在も進めているということでございます。今後も、この方針に基づきまして売却をさらに進めていきたいということでございます。

〇長橋委員　それはずっといってきたことであるかと思いますし、指導監督する立場にもあるかと思いますし、公社が所有している長期保有地については、今後、都としても積極的に活用していく。どうやって活用していくのか、それについてやはりしっかりと検討していかなきゃいけないと思います。
　最後に、この積極活用についてお伺いいたします。

〇小林地域住宅部長　先ほどご答弁したとおり、公社におきましては、これまで、民間への売却を基本としながら処理を進めてきたところでございます。都といたしましては、その方針を基本としながら、その早期処理に向けて支援をしていきたいというふうに思っております。

2002.10.18 ： 平成13年度_各会計決算特別委員会第３分科会