2014年 10月 24日
八王子市議会ニュータウン対策特別委員会の調査研究活動の一環として
10月24日（金曜）、東京都住宅供給公社（ＪＫＫ）民間住宅課の方たちと懇談会を行い、午後からは多摩市役所でニュータウン再生事業の説明を受け、再生の成功事例として全国的に有名になった諏訪２丁目住宅を視察しました。
今期、ＮＴ対策委では団地内商店街の再生を研究テーマに掲げ、現状掌握とともに活性化法策について検討しており、既に南大沢３丁目、松が谷、鹿島と３団地の商店街の現場視察を行っています。ＪＫＫは現在、35万1,000戸強の住宅を管理しており、この日の懇談会では団地店舗の営業活動の説明を伺い、質疑応答、意見交換などを行いました。
都内の多くの団地が商店街の不振という問題を抱えているようで、ＪＫＫの分析としては①店舗賃借人の高齢化（店舗存続の機器）②団地住民の高齢化・世帯規模縮小（購買力低下）③店舗建物の老朽化・陳腐化（天井が低く、中途半端な店舗面積）④団地敷地の中心部に店舗を配置（外からわかりにくいロケーション）⑤キーテナントの退店（郊外の大型ショッピングモール出店で、団地内の中期美スーパーの売り上げが激減）－－などと課題を整理しているそうです。その対策として、大手スーパーの移動販売車の乗り入れ、団地内宅配サービスの実施、自治会のコミュニティ活動の場への転用などを実施しているとのことでした。
南大沢３丁目、松が谷の２団地の場合、それぞれ1,000㎡前後の大規模店舗からスーパーが撤退し、そのまま空き状態となっています。ＪＫＫは空きの長い店舗への入居促進のため「フリーレント」期間を設け、最大６カ月間は賃料なしとする制度を設けているそうで、過去２年間で11件の契約がまとまったそうです。本市の団地商店街についても、フリーレントの対象として誘致すること、期間が過ぎた後も傾斜家賃などで激変緩和措置をとること、など要望させてもらいました。
その後、多摩市役所（写真一番上）を訪れ、都市計画課のニュータウン再生担当課長さんから諏訪・長山の再生整備事業を伺い、諏訪２丁目住宅の建て替え事業を伺いました。1971年入居の同団地は、５階建てエレベータなしの分譲マンションで、老朽化・耐震性不安から管理組合が建て替えを検討。平成14年成立のマンション建替え円滑化法を活用し、23棟・640戸から、11階および14階建てに高層化することで1,249戸の住宅に作り替えました。総事業費230億円、住民の戻り率は88％ということです。多摩市は14億6,000万円の支援を行ったそうですが、税収増により、昨年10月の竣工からわずか２年で回収できると予想しています。
現場を訪れ、百聞は一見しかず、と本当に思いました。金ぴかの超近代的マンション（写真左上、以下同）です。コミュニティカフェ、保育園、コンビニ、住民用の農園、ドッグラン、流水公園・・・およそ考えれれるだけの現代のマンション設備が取り入れられている感じがしました。入居者のうち7.3％が元・八王子市民という説明でした。小田急・京王永山駅まで徒歩７分、そこから新宿まで30分強という地の利もあるのでしょうが、同じ諏訪・永山地域でほかのマンション管理組合からも建て替え意向の打診が来ているそうです。再生の成功事例として興味の尽きない事業です。今後も注目していきたいと思いました。
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