昨日は警察署での打ち合わせの後、市民相談対応、ご挨拶まわり等。元石川高校前横断歩道、及びすすき野と荏子田の境にある大国橋西側交差点の横断歩道の擦り切れ対策を求める声。町内会長、学校長、地元のご婦人他の声を携え青葉警察署で打合せ。そうしたご要望は区内方々にあります。警察は市以上に予算に限りがあり、対策できるまで大変時間がかかりますが、何とか早く対策を打って頂くよう陳情しました。
ところで、マンションの老朽化や管理・維持に関する課題解決のために、2020年に改正された「マンション管理適正化法」と「マンション建て替え円滑化法」が今日4月1日から全面施行されます。
国民の1割を超える1500万人が住むとされ、都市部を中心に、欠かせない住居となったマンション。青葉区のマンションにお住まいの方からもご相談いただき、建て替えについて市の専門窓口をご紹介することがあります。
先日、公明新聞に、安心して住み続けるための方策などについて、専門家の横浜市立大学・斉藤広子教授へのインタビューが掲載されていました。ご紹介します。
(直面する老朽化)「都市部で2割」に問題/“手遅れ”防止へ自治体の関与可能に
――法改正の背景は。
斉藤広子教授 マンション管理適正化法は00年に生まれた法律だ。入居者などの区分所有者で構成され、管理の主体となる「管理組合」を応援する趣旨で設けられた。
自治体への相談窓口の設置や専門知識を有する「マンション管理士」などの国家資格の創設。管理会社の質を担保するための登録制度など、管理組合を支える体制が整備された。ただ、そこから20年が経過し、“管理不全”という新たな課題が浮かび上がってきた。
――管理不全とは。
斉藤 管理の主体である管理組合自体が機能していない状況だ。
適切な管理体制がなかった滋賀県野洲市のあるマンションは、壁の崩落など危険な状態が見られたにもかかわらず、行方不明の所有者がいることなどから自主的な解体が進まず、10年間も放置されていた。自治体が費用を立て替えるなどして解体されたものの、撤去費用は1戸当たり約1300万円に上った。所有者には重い負担がのしかかり、自治体が立て替えた費用の回収も進まないという状況に陥った。
――そのような問題が都市部でも起こりうるのか。
斉藤 17年に横浜市金沢区で行った調査では、築30年超のマンションの約2割が管理不全または、それに近い状態であることが分かった。
日本には築40年超のマンションが20年末時点で103万戸あり、20年後には400万戸を上回ると見込まれる。野洲市の事例のように、手遅れになる前に対応を進める必要があるため、適正化法の改正が行われた。併せて、老朽化が進み維持や修繕が困難なマンションの建て替えや敷地売却などを容易にする円滑化法も改正し、マンション再生への一体的な法整備が進んだ。
――今回の改正によって、改善に向かうか。
斉藤 適正化法の改正では、自治体が管理不全のマンションに指導・助言または勧告を行えるなど、一歩踏み込んだ対応が取れるようになった。長期修繕計画が策定されていないなど、管理不全の兆候をとらえ、対応を促すことができる。
任意の制度だが、適切な管理を行っているマンションの管理組合に対して、自治体が「適正管理」であることを示し、優良物件であることの指標となる「認定制度」も創設された。安心して住み続けられるマンションかどうかの判断材料になる。
(所有者に必要なこと)組合への主体的な参画/災害時、日頃の交流が助け合い生む
――管理不全に陥らないために、所有者一人一人が心掛けるべきことは。
斉藤 自治体の関与が増えるとはいえ、管理組合がマンション管理の主体であることには変わりない。例えば、修繕のための積立金などが不足すれば、値上げや借り入れの方針を決定する必要があるが、区分所有者の関心が低いと何も決められない。このように管理不全につながりかねない状況は、所有者の主体性が低いマンションに見られやすい。
管理の方針を協議する総会への参加や管理費・修繕費の支払い、管理業務を担う「理事」への就任など、所有者一人一人が管理の適正化に関心を持ち行動することが、安心して住み続けられる環境の整備につながる。また、適正な管理を持続することが資産価値を高めることにもなる。
――コミュニティーを形成できることもマンションの魅力の一つだ。
斉藤 その通りだ。東日本大震災などの災害時には、戸建てよりも、日頃から全員参加型のイベントや交流を重ねることで住民同士の“つながり”ができているマンションのほうが、助け合いや復旧の活動を迅速に行えたという教訓もある。
所有者が知恵を出し合い「魅力の見える化」に取り組むことも大切だ。ユニークな事例では、自治体や地域と連携した「花植え活動」によって、マンションまわりを花でいっぱいにするといった取り組みもある。他にも、地域のパン屋で売れ残りそうな商品を回収し、敷地内で販売することで、食品ロス対策と仕事づくりにつなげているマンションもある。
(今後の政策は)適正な体制構築、義務化を
――今後の課題は。
斉藤 行政が勧告などを行えるといっても、空き家などが多いマンションは自力での再生が難しい。専門家を派遣し、所有者に代わって管理を行ってもらう「特定管理者制度」の創設など、管理不全マンションを立て直す具体的な施策が必要だ。
また、管理不全に陥る要因として、供給当初から管理の実態がないことが挙げられる。管理規約や修繕計画などの基本的かつ適正な管理体制の構築を、供給時から開発事業者に義務化する必要もあるのではないか。
公明はマンション法制の“生みの親”
――公明党も長年、マンション問題に取り組んできた。
斉藤 00年の適正化法制定も、公明党の大口善徳議員の衆院予算委員会での質疑が発端となった。公明党は、適正化法などマンション法制の“生みの親”であり、マンション問題への関心が高い議員が多いと認識している。
国民の1割超が居住する重要な住まいの形であるマンションの課題解決に向け、今後も取り組みを進めてもらいたい。」