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平成24年1月26日

Q1.

公明党、港区選出の西でございます。
年も改まりまして、私もまた新たな気持ちでしっかりと取り組んでまいりたいと思いますので、皆様方、またよろしくお願い申し上げます。
私のほうからは、今回、港湾局から賃貸借等請求事件について和解をされるという案件が上程をされておりますが、何点か質問をさせていただきたいと思います。
まずは、このたびの事案につきまして、和解をする状況に至りましたこれまでの経過並びに理由につきまして簡単に説明をいただきたいと思います。

A1.林港湾局臨海地域活性化室財産活用担当課長

それでは、お答え申し上げます。
港区にあります港湾局が所管する当該賃貸地の上に前賃借人が所有する建物を、今回の和解の相手方であります有限会社サンヨー土地が平成16年5月に競売により取得いたしました。これによって新たに賃借人となりました同社は、本市が提示いたしました賃料月額31万6,366円が高額であると主張し、平成16年7月以降の賃料については月額22万783円への減額を求め、民事調停でも決着をしなかったため、平成22年6月に同社から賃料減額などについて訴訟が提起されたものでございます。
その後、訴訟手続におきまして、裁判所により賃料についての不動産鑑定が行われ、それによりますと、平成16年7月以降は月額26万4,500円、平成23年4月以降は月額23万7,500円であると示されました。
この鑑定結果を前提といたしまして裁判所から和解勧告がありまして、本市としましては、今後争って判決を求めたとしましても判示される賃料は鑑定結果に従ったものになると予想され、返還金や未払い金の精算などを含めて事案全体を速やかに解決するため、鑑定結果に従った賃料で和解したいというふうに考えております。
経過及び理由は以上でございます。よろしくお願いいたします。

Q2.

双方の主張されております賃料につきましては、当初から随分開きがあったように思いますけれども、このような訴訟に至るまでに、どうして双方歩み寄って合意ができなかったのか、この理由についてお尋ねいたします。

A2.林港湾局臨海地域活性化室財産活用担当課長

お答え申し上げます。
港湾局が所管いたします賃貸地を賃貸する場合、一定の基準に従いまして賃料を算定しており、その考え方を説明いたしました。
しかしながら、有限会社サンヨー土地は、契約に当たりまして本市に対し本件土地の過去の賃料の推移についての情報提供を求め、本市から提供いたしました資料に基づき現在の賃料が地価が最も高かったとされる平成2年当時の賃料を上回ることはないはずであるといたしまして、平成2年当時の賃料と同額であります月額22万783円を妥当なものと主張し、本市の考え方につきましては御理解がいただけなかったというものでございます。

Q3.

今回の事案につきましては、たとえ判決を求めましても不動産鑑定の賃料額が覆る見込みがないということと、また、こうしてる間にも支払い利息が発生しているということなんかを考慮しますと、解決方法としては和解せざるを得ないということは理解は一応いたしますけれども、裁判所が不動産鑑定を徴して示した額に比べまして大きく額の開きがあったということでございますので、港湾局につきまして、一定の基準によって賃料を算定されてるということでありますけども、果たしてこれは適正に行われておったのかどうかをお伺いいたします。

A3.林港湾局臨海地域活性化室財産活用担当課長

お答え申し上げます。
現在、返還を受けた賃貸地などにつきましては、全く新たに賃借人を募集する際、不動産鑑定をとり、これをもとに入札最低賃料を設定いたしております。
他方、継続契約の賃料につきましては、3年ごとに地価の動向でありますとか消費者物価指数など各種の経済指標などをもとに総合的に判断して定めることといたしておりまして、平成9年度以降につきましては、それらを勘案した結果、据え置きとしてまいりました。
ただし、契約期間途中に賃貸地上にある建物等が売却されるなどして土地賃貸借契約の相手方がかわる場合には、その時点で、年額で相続税路線価に基づいて算出いたしました土地価格の3%--これを基準賃貸料と呼んでいますけども、基準賃貸料で現行の賃貸料を検証いたしまして、現行賃貸料が基準賃貸料を下回る場合は見直すということにしております。
相続税路線価は公的な価格でありまして、客観性の高いものでありますし、また、年間の賃料利回り3%という率は賃料の不動産鑑定におきまして一般的に採用されています賃料利回りと同程度であることから、現行賃料の検証の指標といたしまして一定合理性のあるものというふうに考えております。

Q4.

このような和解を受け入れた場合に、ほかの賃借人の方からも賃料の減額を請求されるというような影響が考えられるわけですけれども、港湾局では、現在どれだけの件数の土地賃貸借契約を交わしておられるのか。特に港区のような古くからの港湾地域にあります本件のような土地賃借契約につきましてはどのくらいあるのか、また、減額請求が多数あった場合にどのように対応されるおつもりなのか、お伺いいたします。

A4.林港湾局臨海地域活性化室財産活用担当課長

お答え申し上げます。
現在、港湾局では、全体で約800件、咲洲、舞洲、鶴浜などの新しい埋立地を除きました古くからの港湾周辺の地域--これを在来地と呼んでおりますけども、この在来地におきましては、約700件の賃貸借契約を行っておるところでございます。
確かにほかの賃借人からも同様に賃料の減額を請求される可能性というものはありますが、これまでも市民の貴重な財産を適切に管理するというべき立場から、賃借人に対しまして現行賃料が適正に算定されているということを丁寧に説明することで理解を得られてきておりますし、本件のような訴訟に発展するのはレアケースであるというふうに考えております。
なお、協議が調わず訴訟となった場合にも、本市の考え方が適正なものであるということを主張いたしまして、1件ずつ対応してまいりたいというふうに考えております。

Q5.

ただいま御答弁いただいたとおりですと、港湾局で管理されている賃貸地が800件、特に在来地は700件もあるということでございますけれども、そもそも在来地において港湾利用との関連が薄れているというような土地につきましては、不動産業みたいなことをして港湾局がいつまでも賃貸借で管理し続けなくてもいいんではないかというふうに考えます。
また、今回のように賃貸地上の建物の競落に伴って賃借人がかわるというような場合につきましては、賃料をめぐって紛争になってしまうということが往々にしてあるかと思います。この際、賃貸地管理の方針の見直しの手法も検討されてはどうかと思いますけども、この点についていかがでしょうか。

A5.藪内港湾局臨海地域活性化室長

お答え申し上げます。
御指摘のように、港湾局の管理している賃貸地のうち、住宅利用されていたり、現時点では大阪港の港の利用とは関係性が薄れているような土地につきましては、保有することで各種の管理コストが必要となることもございますし、それから税外収入の確保や固定資産税等の安定的財源の確保の見地から、これまでも合意が調えば賃借人への売却を行ってまいりましたが、今後、より積極的に売却を図ってまいりたいと考えております。
また、委員に御質問いただいていますように、今回の案件のような競売による地上物件譲渡の場合につきましては、賃料について争いが生じる可能性も否定できませんので、現行賃料と、先ほど御説明申し上げました基準賃貸料が大きく異なる場合などには、不動産鑑定をとりまして、これを参考にする取り扱いを検討してまいりたいと考えておりますので、よろしくお願いいたします。

要望

ただいま御答弁いただきましたとおり、大阪港の港湾利用との関連性が薄れておる土地につきましては、積極的な売却、また賃貸地管理の見直しの手法につきましても、より適正な行政執行に御努力いただきたいという要望を申し上げまして、私からの質問を終わらせていただきます。
ありがとうございました。

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大阪府 西徳人