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川口市 萩原一寿
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OLYMPUS DIGITAL CAMERA耐震性が不足したマンションの建て替えをスムーズに進めるための改正マンション建て替え円滑化法が、あす24日施行されました。以下23日付け公明新聞から転載します。

政府の地震調査委員会が19日に公開した「全国地震動予測地図2014年版」で「今後30年間に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率」が関東地方で上昇するなど、大規模地震の発生に備える必要性が高まっていることもあり、同改正法の施行は、老朽化した分譲マンションなどの耐震化を進める点で大きな意義がある。

敷地面積など一定条件で容積率緩和も
分譲マンションの戸数と建て替えの推移

国土交通省によると、国内の分譲マンションの総戸数は約600万戸(2013年末現在)で、このうち1981年に強化される前の旧耐震基準に基づき設計されたものは約106万戸。部分的な耐震改修で強度を補うケースがある一方、マンションそのものを建て替える件数は非常に少ない【グラフ参照】。

その原因として、改正前の同法による建て替えでは、住民などの区分所有者が現在のマンションに持つ権利を新築マンションに移し換える「権利変換」という複雑な権利の調整や、売却に必要な区分所有者全員の同意を得る合意形成が、区分所有者で構成する組合の大きな負担になっていたことが挙げられる。

また、地域ごとの都市計画で容積率(建設物の延べ床面積が敷地面積に占める割合)の上限が指定されているため、建て替えで供給戸数を増やして販売することができないなど、採算性が悪くなるという問題も建て替えを妨げる壁になっている。

そこで改正法では、耐震性が不足していると認定されたマンションについて、区分所有者の5分の4以上の同意が得られれば、建物と敷地の権利をまとめてデベロッパー(開発業者)に売却できる制度を創設。旧区分所有者は売却で得た分配金をもとに、新築されたマンションに再入居するか、別の住まいに引っ越すことになり、権利変換をする必要がなくなる。

また、一定の敷地面積を有するなどの条件を満たせば、建て替え時に容積率を緩和。住戸数を増やして第三者に売却し、建築費に充てることで、住民の再入居の負担を減らすことができるようになる。

公明が促進策を政府に提言
公明党は、今年1月にマンション問題議員懇話会(会長=井上義久幹事長)と住宅振興議員懇話会(同)が、法改正による老朽化したマンションの建て替え促進策を政府に提言。山口那津男代表が同月の参院代表質問で重ねて対策を要請していた。

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